本文自南都·湾财社。
采写 | 南都·湾财社记者 邱永芬
“穗八条”等楼市新政支持之下，2026年上半年，广州新房累计有3个月、二手房累计有2个月单月成交超越去年同期。
据广州中原研究发展部数据，上半年，广州一手新房市场共成交348万m²，较去年同期上升2%；二手住宅共成交52817套，同比下跌6.7%，环比2025年下半年增长2.6%。
新房：上半年中心区成交热、近郊冷、远郊弱
受2024-2025年土地出让规模连续大幅收缩传导，2026上半年新房供应下滑接近3成，供应仅200万m²。不过，土拍热度和“穗八条”推动市场成交量同比微涨，上半年有3个月成交超过去年，热度持续到6月。
上半年，广州新房市场累计成交348万m²，较去年同期上升2%；一手成交均价35436元/平方米，同比上升4%。
在2月底马场地块高价拍出后，市区改善型市场成交升温。3-4月，黄埔、海珠等区部分热点项目推出降价力度较大的优惠措施，成交强势回升，五一节前“穗八条”出台，推动市场氛围改善。
上半年成交表现较为亮眼的区域主要为天河、黄埔两区。其中黄埔累计成交52.26万m²，同比增幅51%，成交活跃一方面由于房票客户为片区带来相对稳定的去化源；另一方面，上半年老黄埔、科学城板块热度项目在3月、5月期间多次降价促销、清货，刺激客户积极成交。天河区累计成交34.43万m²，同比增幅47%，2月末马场地块高价成交，刺激金融域板块高端项目成交。
今年1月以来，广州全市库存基本维持1400万-1420万m²水平，整体低于去年年末。消化周期对比2025年峰值24.3个月亦小幅回落至23.1个月。
截至2026年6月底，增城库存面积仍位居全市之首，累计280.4万m²，较去年年末减少4%。全市11个区中，除了天河、海珠区外，其余11个区的去化周期均超过20个月。受旧改项目陆续转化刺激，黄埔区今年库存有所增加，但促销+房票去化表现强劲，该区截至6月末消化周期约22.2个月，对比去年年末减少5.2个月。中心区天河、海珠、荔湾整体库存下降明显。
上半年，广州一手住宅整体呈现中心热、近郊冷、远郊弱格局。中心区来访同比上涨36%、认购同比上涨59%；远郊来访与成交垫底。近郊近年供应持续缩量提质，新增项目减少，叠加房价下行预期，购房需求向中心区集中，导致近郊市场偏冷，例如增城新塘基本无新项目入市，存量项目多处于尾盘去化阶段。由此，中心区、近郊认购表现延续去年同期，而远郊认购同比仍存在明显下滑。
成交户型方面，改善型中大户型成为市场主流，刚需小户型持续萎缩。建面70m²以下刚需小户型占比逐年走低，110-130m²主力改善户型涨幅最突出，占比升至23.6%。150m²以上大户型单位占比均不同程度回落，市场购房偏好向110-130m²四房集中。
成交总价方面，总价800万-1000万元户型同比提升1.8%，500万-600万元、600万-800万元区间占比稳中有升，中端改善购买力坚链。
二手住宅：上半年成交52817套，均价24412元/m²
数据显示，上半年，广州二手住宅共成交52817套，同比下跌6.7%，但环比2025年下半年增长2.6%，成交氛围已经改善；成交均价24412元/平方米，同比下跌10.9%。
值得关注的是，据广州市住建局阳光家缘数据，上半年广州二手住宅网签49613套，相比去年上半年52729套减少6%。
上半年，在“穗八条”新政利好下，珠江新城优质改善需求增加，楼市成交表现优于去年下半年。受上半年外围郊区新规一手项目供应锐减影响，部分客户回流至二手市场，成交回暖。其中，从化、增城、南沙三区成交量分别上涨6.1%、8.3%、3.8%。
截止至2026年6月，广州中原领先价格指数为610.0，同比去年同期下跌11.1%，“整体看，目前二手市场已经逐渐修复，楼价跌幅走势显著收窄，价格锚点已陆续显现，预计下半年价格有望回升”。
广州中原研究发展部报告指出，受调控持续松绑利好刺激、叠加房价预期好转，逐步出现触底回升现象，客户开始抄底入市，观望情绪放缓，入市意愿回升，购房买家陆续入市，整体看房客数量明显增多。据统计，2026年上半年二手带看量较去年下半年增长6.1%。
与此同时，根据中原报价指数，上半年市场交易氛围活跃，业主报价信心走强，上半年中原CL指数上调至30%-35%区位，同比增加6.9%。全市平均议价幅度收窄至6.2%，对比去年同期减少0.2%。其中，增城、番禺、荔湾三区议价空间较大，分别为7.9%、6.4%、6.3%。
在市场止跌预期增强下，业主惜售心理抬头，置换业主选择观望暂缓挂牌，导致新增挂牌量逐月下滑，2026年上半年月均新增挂牌量仅6729套，同比降低33%，全市存量挂牌下跌至12.6万套，同比去年减少5.0%。
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